قانون موجر و مستاجر: شناخت حقوق و تعهدات هر طرف
با توجه به تغییرات سبک زندگی و ترجیح برخی افراد برای اجاره نشینی به جای خرید ملک، آشنایی با قانون موجر و مستاجر اهمیت زیادی دارد. این قوانین می‌توانند از بروز مشکلات مختلف جلوگیری کرده و به شناخت انواع اجاره‌نامه، وظایف موجر و حقوق و روابط اجاره‌دهنده و مستاجر کمک کنند. در این مطلب، قوانین مربوطه را بررسی خواهیم کرد تا از حقوق خود مطلع شوید و از مشکلات احتمالی پیشگیری کنید.
موجر و مستاجر به چه معنا است؟
در قانون مدنی ایران، طبق ماده ۴۶۶، اجاره به معنای عقدی است که در آن، مستاجر حق بهره برداری از منافع عین مستاجره (ملک یا چیزی که اجاره داده شده) را پیدا می‌کند. در این قرارداد، طرفی که ملک را اجاره می‌دهد “موجر” و طرفی که ملک را اجاره می‌کند “مستاجر” نامیده می‌شود. به عبارت دیگر:
- موجر: کسی که ملک یا چیزی را برای مدت معین به اجاره می‌دهد.
- مستاجر: کسی که ملک یا چیز را برای مدت معین اجاره می‌کند.
- عین مستاجره: ملکی که اجاره داده می‌شود و مستاجر از منافع آن بهره‌برداری می‌کند.
عقد اجاره چیست؟
عقد اجاره به معنای واگذاری موقت چیزی به فرد دیگر است. این عقد معمولاً به صورت معوض و با هدف تجاری منعقد می‌شود، نه به قصد تبرع یا رایگان. بر اساس تعریف‌های فقهی، اجاره به معنای تملیک منافع عین مستاجره به عوض معین است. به عبارت دیگر:
عقد اجاره: قراردادی است که در آن، مالک (موجر) حق استفاده از منافع ملک یا چیز (عین مستاجره) را به فرد دیگر (مستاجر) برای مدت معین و در ازای پرداخت مبلغی معین واگذار می‌کند.
ویژگی‌ها:
تملیکی: به معنای انتقال حق استفاده از منافع.
معوض: در ازای پرداخت مبلغ معین.
موقت: برای مدت زمان مشخص.
اگر عوضین (مبلغ اجاره و مدت زمان) بر هم بخورد، ممکن است عقد اجاره باطل شود.
آشنایی با انواع اجاره نامه
در قانون، سه نوع اجاره نامه معتبر وجود دارد که به شرح زیر هستند:
1 – اجاره نامه مسکونی:
برای اجاره ملک هایی که به منظور سکونت استفاده می‌شوند.
2 – اجاره نامه تجاری:
برای اجاره ملک هایی که برای فعالیت های تجاری و کسب‌وکار استفاده می‌شوند.
3 – اجاره نامه موسسه های خیریه یا درمانگاه ها:
برای اجاره ملک‌هایی که به موسسه‌های خیریه یا مراکز درمانی اختصاص دارد.
در هر یک از این نوع اجاره نامه ها، اگر موجر و مستاجر توافق کنند، قرارداد امضا می‌شود که بر اساس آن، مستاجر مبلغی را به موجر پرداخت می‌کند تا برای مدت معین، ملک را در اختیار داشته باشد. با پرداخت اجاره بها، مستاجر مالک منافع عین مورد اجاره خواهد بود.
نکات قابل استفاده در یک قرارداد اجاره
1 – مالکیت موجر:
موجر باید مالک قانونی ملک مورد اجاره باشد. تنها مالک یا وکیل قانونی او می‌تواند قرارداد اجاره را امضا کند.
2 – حق اجاره به غیر:
مستاجر می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در قرارداد این حق محدود شده باشد.
3 – مدت زمان اجاره:
مدت زمان اجاره باید به وضوح در قرارداد قید شود. اگر مدتی مشخص نشود، قرارداد باطل خواهد بود. معمولاً مدت زمان اجاره یک سال در نظر گرفته می‌شود.
4 – اهلیت طرفین:
طرفین قرارداد باید بالغ و دارای اهلیت قانونی باشند. کودکان و افراد دیوانه نمی‌توانند مستقیماً قرارداد اجاره را امضا کنند، و باید قیم قانونی آنها این کار را انجام دهد.
5 – کتبی بودن قرارداد:
طبق قانون، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و توسط دو نفر شاهد امضا گردد. قرارداد باید در دو نسخه تهیه شود، یکی برای موجر و دیگری برای مستاجر. عدم تنظیم قرارداد کتبی ممکن است مشکلاتی ایجاد کند که قابل پیگیری قانونی نباشد.
قوانین و ضوابط اجاره نامه ها در قانون مالک و مستاجر
در قوانین اجاره، علاوه بر قانون مدنی، قوانین خاصی وجود دارد که به روابط موجر و مستاجر پرداخته و به طور مستقل به تنظیم این روابط می‌پردازند. از مهم‌ترین قوانین و ضوابط اجاره نامه ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
1 – قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶:
این قانون برای اصلاح قوانین قبلی در زمینه اجاره، تصویب شده است. طبق این قانون، رابطه استیجاری بعد از پایان مدت اجاره همچنان برقرار می‌ماند و موجر نمی‌تواند مستاجر را به راحتی تخلیه کند، مگر در موارد خاص. این قانون به ویژه در مواد ۱۴ و ۱۵ به مواردی پرداخته است که تحت آن ها امکان درخواست تخلیه وجود دارد. قوانین و ضوابط اجاره نامه ها نیز در این قانون به‌طور دقیق تنظیم شده است تا حقوق و تعهدات هر دو طرف را به صورت شفاف مشخص کند.
2 – قانون موجر و مستاجر ۱۳۷۶:
این قانون نیز به تنظیم روابط اجاره می‌پردازد و برخی از مقررات جدید را برای حفاظت از حقوق طرفین قرارداد در نظر می‌گیرد. قوانین و ضوابط اجاره نامه ها در این قانون به‌طور ویژه تنظیم شده است تا اطمینان حاصل شود که هر دو طرف قرارداد از حقوق خود بهره مند شوند و تعهداتشان را به درستی انجام دهند.
بر اساس ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶:
در صورتی که اجاره باطل شود، فسخ شود، یا مدت اجاره به پایان برسد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. قوانین و ضوابط اجاره نامه ها در این موارد به‌طور دقیق به تنظیم و تسهیل روابط اجاره‌ای کمک کرده و شرایط خاصی را برای تخلیه ملک و پایان رابطه استیجاری تعیین می‌کنند.
در چه صورتی پایان قرارداد اجاره اعلام می‌شود؟
1 – باطل شدن اجاره:
اگر اجاره نامه فاقد شرایط صحت قانونی باشد، باطل و بی اعتبار می‌شود. در این صورت، مستاجر باید اجرت المثل (مبلغی معادل استفاده از منافع) را برای مدت استفاده از ملک پرداخت کند.
2 – فسخ اجاره:
اگر در اجاره نامه شرایطی برای فسخ قرارداد پیش‌بینی شده باشد و طرفین آن را پذیرفته و امضا کرده باشند، طرفی که حق فسخ را دارد می‌تواند با استناد به این شرایط، قرارداد را فسخ کند. طبق ماده ۴۶۹ قانون مدنی، با تحقق هر نوع تخلف از شروط قرارداد، فسخ آن ممکن است.
3 – پایان مدت اجاره نامه:
هر قرارداد اجاره باید برای مدت زمان مشخصی تنظیم شود. با پایان مدت اجاره، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر پس از پایان قرارداد به تصرفات خود ادامه دهد و موجر اعتراضی نداشته باشد، مستاجر به عنوان امین محسوب شده و باید اجرت المثل را به مالک پرداخت کند.
شرایط تخلیه ملک مسکونی به چه صورت است؟
1 – پرداخت نشدن اجاره بها:
اگر بیش از ۳ ماه از آخرین پرداخت اجاره بها گذشته باشد و مستاجر هیچ مبلغی به موجر پرداخت نکرده باشد.
2 – استفاده غیرمشروع:
اگر مستاجر از ملک مورد اجاره به طور غیرمشروع استفاده کند.
3 – انتقال به غیر:
اگر مستاجر ملک را به شخص دیگری منتقل کند بدون اینکه مجوز این کار را در قرارداد داشته باشد.
4 – پایان قرارداد و ادامه تصرف:
اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستاجر هنوز در ملک باقی مانده باشد.
مراحل درخواست تخلیه:
– اگر قرارداد اجاره رسمی بوده و ثبت شده است، برای درخواست تخلیه باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کنید.
– پس از دریافت حکم تخلیه، برای صدور اجراییه باید به دفتر اسناد رسمی که قرارداد در آن بسته شده، مراجعه کنید.
توجه داشته باشید که شرایط و مراحل ممکن است بسته به نوع قرارداد و قوانین محلی متفاوت باشد.
موجر چه وظایفی دارد؟
1 – تحویل عین مستاجره در وضعیت مناسب:
موجر باید ملک یا عین مستاجره را به گونه‌ای آماده کند که مستاجر بتواند از آن استفاده مقرر را داشته باشد.
2 – عدم ایجاد تغییرات مضر:
موجر نمی‌تواند در حین قرارداد تغییراتی ایجاد کند که مانع استفاده مستاجر از ملک شود یا شرایط زندگی او را دشوار کند.
3 – انجام تعمیرات لازم:
تمام تعمیرات و هزینه‌های لازم برای استفاده صحیح مستاجر از ملک باید قبل از شروع قرارداد انجام شود.
وظایف و حقوق مستاجر نیز در قوانین مربوطه مشخص شده است که برای بررسی آنها باید به منابع حقوقی و قانونی معتبر مراجعه کنید.
مستاجر چه وظایفی دارد؟
1 – پرداخت اجاره بها:
مستاجر باید مبلغ اجاره مشخص شده در قرارداد را طبق موعد سررسید تعیین شده پرداخت کند.
2 – رعایت استفاده متعارف:
مستاجر باید در استفاده از عین مستاجره (ملک) رعایت اصول و مقررات متعارف را داشته باشد و از وارد کردن آسیب به ملک خودداری کند. در صورتی که آسیب یا خسارتی به ملک وارد کند، موظف است هزینه های مربوطه را پرداخت کند.
3 – تعمیرات بدون اجازه:
اگر مستاجر بدون اجازه موجر تعمیراتی در ملک انجام دهد، فقط در صورتی می‌تواند از موجر درخواست پرداخت هزینه های تعمیرات را داشته باشد که این موضوع به طور خاص در قرارداد اجاره مورد توافق قرار گرفته باشد.